토지거래업무처리규정

토지거래업무처리규정  

 

제1장 총칙

 

제1조(목적) 이 규정은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제4장, 같은 법 시행령 제4장 및 같은 법 시행규칙 제8조부터 제20조의2까지 규정에 따른 토지거래의 허가 등의 시행에 필요한 세부사항을 규정함으로써 토지거래계약허가 및 사후관리 업무의 효율적인 처리를 목적으로 한다.

 

제2장 허가구역의 지정

 

제1조의2(허가구역의 지정) ① 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제10조에 따라 시·도지사는 관할 시·도 안의 지역이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 즉시 당해 지역에 대하여 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다) 지정을 검토하여야 한다.

1. 특정 지역의 토지시장에 영향을 미칠 수 있는 개발계획의 수립(계획의 입안단계를 말한다) 또는 도시계획(도시기본계획 및 도시관리계획을 말한다)의 변경 등이 있는 경우

2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 토지이용에 관한 법률에 따라 지정된 용도구역(군사시설보호구역, 상수원보호구역, 수산자원보호구역, 공원구역, 개발제한구역, 시가화조정구역 등)의 변경이나 해제 등 토지이용에 관한 규제가 완화되는 계획이 수립(계획의 입안단계를 말한다)되는 경우

3. 당해 시·군·구의 토지거래량 또는 지가가 급등하는 등 토지의 투기적 거래가 성행하거나 그러한 우려가 있는 경우

② 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역이 1개 시·도 전체에 해당하는 경우에 해당 시·도지사는 의견을 첨부하여 국토교통부장관에게 허가구역 지정 검토를 요청하여야 한다.

③ 제1항 각 호의 어느 하나에 해당함에도 불구하고 허가구역의 지정이 없는 경우에 해당 시·도지사는 그 사유를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

④ 시장·군수·구청장은 당해 시·군·구가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제1호의 계획 등에 대한 내용과 그 영향 및 같은 법 시행규칙(이하 “규칙”이라 한다) 제20조제3호에 따른 조사결과를 시·도지사 및 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

제1조의3(용도지역 변경에 따른 허가구역의 추가 지정) ① 허가구역 지정기간 동안에 도시계획상 용도지역이 허가제의 적용 대상이 되는 용도지역으로 변경되는 경우에는 다음 각 호의 규정에 따라 즉시 허가구역으로 지정하여야 한다.

1. 용도지역 지정권자가 시·도지사인 경우에는 용도지역 변경과 동시에 허가구역으로 지정하여야 한다.

2. 용도지역 지정권자가 시장·군수·구청장인 경우에는 용도지역 변경과 동시에 시·도지사에게 허가구역 지정을 요청하여야 한다.

② 시·도지사가 제1항의 사유가 있음에도 불구하고 허가구역으로 지정하지 아니한 때에는 그 사유를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

 

제3장 토지거래계약허가

 

제1절 허가대상

 

제2조(허가대상 거래계약) ① 법 제11조제1항의 규정에서 "대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우"의 대가에는 금전에 한하지 아니하고, 물물교환·현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무인수, 채무면제, 무체재산권 및 영업권 등도 포함되며, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 거래는 같은 항의 규정에 따른 허가대상이 된다.

1. 개인기업을 법인으로 전환함에 따라 개인기업의 토지를 법인에게 현물출자하는 경우

2. 「가등기담보 등에 관한 법률」에 따라 가등기담보를 목적으로 하는 매매예약 또는 채권담보를 목적으로 하는 대물변제 예약 등을 체결하는 경우

3. 매매예약 불이행으로 처분금지가처분결정과 소유권이전등기청구소송이 진행중인 토지를 선의의 제3자인 현재의 소유권자가 다른 사람에게 매도하고자 하는 경우

4. 집행력 있는 판결을 원인으로 하여 소유권이전등기를 하고자 하는 경우로서, 재판의 원인이 된 당초의 계약이 허가구역 지정 이후에 체결된 경우. 이 경우 매도인이 허가신청을 거부한 때에는 매수인(등기권리자) 단독으로 허가신청을 할 수 있다.

5. 환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 도시개발구역(종전의 토지구획정리사업법에 따른 토지구획정리사업지구를 포함한다. 이하 같다) 안의 체비지를 공매입찰의 방법으로 낙찰받아 취득한 토지를 환지처분되기 전에 미등기상태에서 토지거래를 하는 경우

6. 법령에 따른 공공사업으로 인한 보상으로 토지에 관한 소유권 또는 지상권을 취득한 자가 그 권리를 이전하고자 하는 경우. 이 경우 그 권리의 등기 여부는 고려하지 아니한다.

7. 같은 법 시행령(이하 “영”이라 한다) 제11조제3항제4호부터 제9호까지 규정에 따라 허가제에 관한 규정을 적용받지 아니하고 토지 등을 공급받은 자가 그 권리를 타인에게 이전 하고자 하는 경우. 이 경우 그 권리의 등기여부는 고려하지 아니한다.

8. 삭제

9. 그 밖에 부담부 증여 등 사실상의 대가가 수반되는 경우

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제11조제1항의 규정에 따른 허가대상이 되지 아니한다.

1. 상속 등 대가가 없는 거래인 경우

2. 집행력 있는 판결에 의한 명의신탁 해지를 원인으로 소유권을 이전하는 경우

3. 점유로 인한 시효취득을 원인으로 민법상 화해조서에 의한 판결을 받아 소유권을 이전하는 경우

4. 매매예약의 가등기를 경료하고 본계약의 성립으로 볼 수 있는 예약완결의 의사표시일이 허가구역으로 지정되기 이전인 경우로서, 허가구역으로 지정된 이후에 당해 토지에 대한 본등기를 하는 경우

제3조(허가대상면적 등) ① 법 제11조제2항 및 제7항의 규정에 따른 토지거래계약허가대상면적은 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다.

1. 도시지역안의 토지에 대하여는 용도지역을 기준으로 하고, 도시지역 밖의 토지에 대하여는 지목을 기준으로 하되 지적공부상 지목과 현실지목이 다른 경우에는 현실지목을 기준으로 하여 산정한다. 이 경우 현실지목의 판단은 불법 형질변경 등 불법사항이 없는 정당한 이용상황에 따른다.

2. 허가구역으로 지정된 지역의 용도지역이 변경된 경우에는 허가구역 지정당시 공고내용 등에 특별한 규정이 없는 한 현재의 변경된 용도지역을 기준으로 허가대상면적을 산정한다.

3. 1필지의 토지가 도시지역 안에서 2 이상의 용도지역에 속하여 있거나 도시지역 밖에서 2 이상의 현실지목으로 되어 있을 때에는 각각 가장 큰 면적을 기준으로 허가대상인지의 여부를 판단하되, 작은 면적이라도 그 면적이 허가대상인 경우에는 1필지 전체를 허가대상으로 한다.

4. 도시개발사업 중 환지방식에 의한 사업(종전의 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업을 포함한다)이 시행중인 토지를 거래하는 경우로서 당해 토지의 환지예정지가 지정된 때에는 그 면적을 기준으로 하고, 환지예정지가 지정되지 아니한 때에는 종전의 토지면적을 기준으로 허가대상 여부를 판단한다.

5. 허가구역에서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 규정에 따라 건물의 구분소유를 위한 대지사용권을 이전하고자 할 때의 허가대상 여부는 영 제9조제3항의 규정에 따르되, 그 지분(대지사용권) 면적은 토지의 공유지분으로 보아 산정한다.

제4조(일단의 토지거래) ① 영 제9조제2항에서 “일단(一團)의 토지”란 동일인의 소유로서 서로 인접하여 하나의 용도에 이용될 수 있는 토지를 말한다.

② 영 제9조제2항의 규정에 따른 "일단의 토지"의 거래에 해당하는지 여부는 다음 각 호의 기준에 따라 판단한다.

1. 여러 필지의 토지소유자가 각각의 필지를 각각 다른 사람과 거래하는 경우에는 각각의 필지별로 허가대상면적 여부를 판단한다.

2. 공유지의 거래는 지분으로 허가대상면적 여부를 판단하되, 공유자 2인 이상이 그 지분토지를 동일인과 거래하는 경우에는 거래지분 면적을 합산하여 허가대상면적 여부를 판단한다.

3. 부부·가족 등 세대 구성원이 토지를 취득하는 경우에는 동일인이 일단의 토지를 거래하는 경우와 동일한 방법으로 허가대상면적 여부를 판단하되, 세대가 분리되었으나 독립하여 생계를 유지하지 못하는 경우에는 현실적으로 생계를 같이하는 세대주를 기준으로 판단한다.

제5조(토지의 분할거래) ① 영 제9조제3항에서 "분할된 토지"란 허가구역 지정 후 허가면적 이하로 분할되거나 공유지분이 형성된 각각의 토지를 말하며, 공유지분별 면적은 전체토지면적에 지분의 비율을 곱하여 계산한다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 토지를 취득하는 경우에는 각자가 동일 공유지분으로 토지를 취득하는 것으로 본다.

② 영 제9조제3항에서 "분할 후 최초의 거래"란 분할한 토지들을 각각 다른 사람과 거래하는 경우를 말한다.

③ 허가대상면적의 토지가 허가구역인 당시에 허가대상면적 미만으로 분할되거나 공유지분이 형성되어 증여된 경우로서 그 토지를 증여받은 자가 최초에 거래하는 때에는 제2항의 규정에 따라 허가를 받아야 하며, 증여 후 남은 토지가 허가대상면적이 아니라 하더라도 최초에 거래하는 경우에는 각각 허가대상이 된다.

 

제2절 허가기준

 

제6조(자기의 거주용 주택용지) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우(예시)에는 법 제12조제1호가목의 규정에 따른 자기의 거주용 주택용지"의 취득 허가기준에 적합한 것으로 보며, "자기의 거주용 주택용지"는 자기와 가족의 생활근거인 건축물로서 건축법령의 규정에 따른 주택을 소유하기 위한 토지를 말한다.

1. 허가구역이 속한 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 같다)·군과 그와 연접한 시·군에 거주하는 무주택 세대주로서 자기의 거주용 주택용지를 취득하는 경우

2. 허가구역이 속한 시·군과 그와 연접한 시·군에 거주하지 아니하는 매수자로서 무주택 세대주인 경우 또는 이미 주택을 소유하고 있는 경우에는 당해 지역에 거주하여야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득하여야 하는 사유를 구체적이고 객관적으로 소명한 경우

3. 허가구역이 속한 시·군과 그와 연접한 시·군에 거주하는 매수자로서 이미 주택을 소유하고 있는 경우에는 제2호의 소명외에 기존 주택의 처리(매매·임대 등)계획서를 제출하는 경우

② 자기거주용이 아닌 경우 등 실수요가 아닌 것이 분명한 경우에는 허가기준에 적합하지 아니한 것으로 본다.

제7조(복지 또는 편익을 위한 시설의 설치) ① 법 제12조제1호나목에서 "허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설"이란 건축법령 등 관련규정에서 정한 근린생활시설·의료시설·교육연구 및 복지시설·운동시설·문화 및 집회시설 그 밖에 이와 유사한 시설을 말한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우(예시)에는 "복지시설 또는 편익시설"의 설치를 위한 토지취득허가기준에 적합한 것으로 본다.

1. 근린생활시설을 설치하고자 하는 경우 당해 근린생활시설이 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장 · 군수 또는 구청장이 확인한 경우. 이 경우 매수자의 거주지를 제한하지 아니한다.

2. 종중이 종원의 친목이나 종중 본래의 조직을 유지하기 위하여 건축물을 소유하거나 신축할 목적으로 토지를 취득하고자 하는 경우로서 관할 시장 · 군수 또는 구청장이 당해 건축물 등을 근린생활시설로 확인한 경우

3. 종교단체가 포교 등 단체 본래의 목적에 이용하기 위한 시설물의 소유나 설치를 위하여 토지를 취득하는 경우로서 관할 시장 · 군수 또는 구청장이 당해 시설을 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로 확인한 경우

4. 제1호부터 제3호까지의 시설 등을 설치하고자 하는 경우 당해 시설이 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설이고 관계법령상 토지이용개발행위가 가능하며 당해 토지이용계획상 적합한 것으로 인정되는 경우. 이 경우 개발행위허가 등의 선행 여부를 불문한다.

제8조(농업·축산업·임업 등의 영위) ① 법 제12조제1호다목의 규정에서 "농업·축산업·임업 또는 어업을 경영하기 위하여 필요한 것"이란 직접 농업·축산업·임업 또는 어업목적에 이용되는 토지와 축사·우마사·퇴비사·잠실·싸이로·창고·관리용 건축물·담배건조실·양어장 및 그 부대시설·임시가설건축물 그 밖에 이와 유사한 시설용 토지로서 관계법령 및 토지이용계획 등에 따라 당해 토지의 이용 및 시설물의 설치가 가능한 토지를 말한다.

② 법 제20조제1항의 규정에 따른 토지거래계약허가시 농지취득자격증명 확인절차는 다음 각 호에 따른다.

1. 당해 토지가 농지인 경우 토지거래계약허가신청서에 규칙 제9조제2항제1호의 규정에 따른 농업경영계획서가 첨부되어 있는지를 확인하고, 농지관리부서(농지취득자격증명발급부서 : 토지소재지 시·구·읍·면)에 당해 계획서 사본을 첨부하여 농지취득자격증명 발급요건 적합 여부의 확인을 요청한다.

2. 농지취득자격증명 발급요건에 적합한지 여부에 대한 결과를 통보받은 토지거래계약허가부서는 토지거래계약허가 또는 불허가처분을 한 후 지체없이 그 처분결과를 농지관리부서에 통보한다.

3. 농지취득자격증명 발급요건 심사는 「농지취득자격증명발급심사요령(농림축산식품부 예규)」에 따르되, 농지법 제2조제5호의 규정에 따른 "자경"을 기준으로 심사한다.

③ 주말농장이나 체험영농, 휴경을 위한 토지는 규칙 제13조의 규정에 따른 "농업의 영위"를 위한 토지이용목적에 부적합한 것으로 본다.

④ 영 제10조제1항제2호 및 제3호에서 "30킬로미터" 및 "80킬로미터"란 직선거리를 말한다.

⑤ 학교·연구기관 등이 실험·실습·연구용으로 농지를 취득하고자 하는 경우에는 「농지법」 등 관계법령에 따른 관계행정기관의 승인·확인 등을 얻은 경우에 토지이용목적이 적합한 것으로 본다.

⑥ 규칙 제11조제1항제3호에 따른 산림경영계획은 별지 제1호 서식에 따르며, 산림경영관련 부서의 협조를 받아 자영요건 충족여부와 그 현실성 및 타당성을 심사하고 그러한 요건을 충족한 경우 토지이용목적에 적합한 것으로 본다. 다만, 산림경영관련법령에서 정한 별도의 서식이 있고, 허가신청자가 필요에 따라 이를 발급받은 경우에는 산림경영계획서에 갈음할 수 있다.

⑦ 삭제

⑧ 규칙 제13조제1항제1호 및 제2호의 거주요건은 당해 행정구역에 주민등록이 되어 있을 뿐만 아니라 실제로 당해지역에 거주하는 경우를 의미하므로, 실거주요건 판단 시 주민등록 외에 다음 각 호의 어느 하나와 같이 실제 거주를 위한 여건이 갖추어져 있는지를 확인하여야 한다.

1. 자기거주용 주택의 매매계약서

2. 전세권 등 주택사용권의 등기 여부

3. 「주택임대차보호법」에 따른 확정일자를 부여받은 임대차계약서

4. 그 밖에 허가권자가 실제 거주여부를 확인할 수 있는 증명서

⑨ 농업·임업·축산업 경영을 위하여 토지를 공동 취득하거나 공유지분으로 취득하는 경우에는 다음 각 호의 사유를 제외하고는 취득목적에 부적합한 것으로 본다.

1. 규칙 제13조에 따른 농업법인을 구성하여 이용하는 경우

2. 규칙 제13조의 자격을 갖춘 개인들이 실질적 공동경영을 위하여 공유지분을 취득하는 경우

3. 허가구역 지정 이전부터 지분 구성된 공유토지 전체를 경영하던 자가 그 지분과 함께 전체 토지 이용에 관한 권리를 이전하는 경우

⑩ 영 제10조제1항제1호의 "농업인등"이 각각 취득할 수 있는 토지는 농업인의 경우는 농업경영용, 임업인의 경우는 임업경영용, 어업인의 경우는 어업경영용 토지에 한한다.

⑪ 영 제10조제1항에서 명시하고 있는 농업인은 다음 각 호 중 어느 하나에 해당하여야 한다.

1. 1천제곱미터 이상의 농지(「농어촌정비법」제98조에 따라 비농업인이 분양받거나 임대받은 농어촌 주택 등에 부속된 농지는 제외한다)를 경영하거나 경작하는 자

2. 농업경영을 통한 농산물의 연간판매액이 120만원 이상인 자

3. 토지거래 허가신청일을 기점으로 지나간 12개월중 90일 이상 농업에 종사한 자

⑫ 종중 등이 법 제12조제1호다목에 따른 영림목적으로 임야를 취득하고자 할 때에는 그 토지의 이용목적에 부적합한 것으로 본다.

제9조(토지이용상 적합한 사업 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우(예시)에는 법 제12조제1호마목에 따른 "관계 법률에 따라 지정된 지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업"을 위한 토지취득허가기준에 적합한 것으로 본다.

1. 대지조성·주택건설·산업용지조성 또는 공장건설을 위하여 토지를 취득하는 경우에는 관계법령에 따라 그 사업의 시행이나 입지 등에 관하여 관계 행정기관의 장이 허가·승인·지정·확인·추천 등을 하거나 시행하고자 하는 사업이 그 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법령이나 토지이용계획상 적절하다고 인정하는 경우

2. 제1호에 규정된 목적외의 목적으로 토지를 취득하는 경우에는 관계법령에 따라 그 사업시행에 관하여 일정한 자격을 가진 자가 매입하는 경우 또는 사업의 시행이나 입지 등에 관하여 관계 행정기관의 장이 허가·승인·지정·확인·추천 등을 하거나 시행하고자 하는 사업이 그 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법령이나 토지이용계획상 적절하다고 인정하는 경우

3. 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 당해 허가구역의 토지이용상 적절하다고 인정되는 사업을 시행하거나 시행하고자 하는 자가 그 사업에 이용하기 위하여 토지를 취득하는 경우. 이 경우 사업시행자의 거주지는 허가심사요건에 포함되지 아니하며, 당해 지역에 택지개발사업 또는 산업단지개발사업 등의 시행자가 따로 있는 경우에는 그 사업과 관계있는 행정기관의 장과 사업시행자의 의견을 들어 허가여부를 결정하여야 한다.

② 기반시설이 정비되지 아니한 지역에서의 토지거래는 다음 각 호에 따라 처리한다.

1. 도로, 상·하수도 등 기반시설이 정비되어 있지 아니한 지역에서 공동주택이나 다중이용시설로서 관계법령이나 규정 등에 따라 도로, 상·하수도 등 기반시설의 설치가 필요한 시설물·건축물의 건설을 목적으로 토지를 취득하고자 하는 경우에는 사실상 당해 시설물·건축물의 설치가 불가능하므로 그 토지의 이용목적에 부적합한 것으로 본다. 다만, 당해 시설물·건축물을 건설하고자 하는 자가 건설과 병행하여 기반시설을 설치하여 기부채납하는 경우에는 그 토지의 이용목적에 적합한 것으로 본다.

2. 도시관리계획상 유원지시설로 결정고시된 지역에서 사업을 시행할 수 있는 자가 관계 행정기관의 유원지조성계획 그 밖의 도시계획시설계획에 부합되게 유원지 시설물을 설치하기 위하여 사업부지를 취득하고자 하는 경우에는 그 토지의 이용목적에 적합한 것으로 본다.

3. 제1호 및 제2호의 경우 관계 행정기관의 장이 당해 사업이 그 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법령이나 토지이용계획상 적절하다고 인정하는 경우에는 사업계획 승인·개발행위 허가 등이 선행되지 않더라도 그 토지의 이용목적에 적합한 것으로 본다. 다만, 농지 또는 임야의 경우에는 「농지법」 또는 「산지관리법」 등 관계법령에 따른 전용허가 또는 전용 신고를 완료하거나 전용허가 또는 전용신고 요건에 적합한 것으로 확인된 경우로서 관계법령의 규정에 따라 취득자가 당해 토지를 전용하여 이용할 수 있는 경우가 아니면 그 토지의 이용목적이 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 부적합한 것으로 본다.

③ 묘지이장 또는 묘지설치의 목적으로 임야 등을 취득하고자 하는 경우에는 「산지관리법」 및 「장사 등에 관한 법률」 등에서 허용하는 범위 안에서 그 토지의 이용목적에 적합한 것으로 볼 수 있다. 이 경우 당해 토지취득자의 거주지는 허가심사요건에 포함되지 아니한다.

④ 삭제

제10조(기존의 사업시행자) 법 제12조제1호바목 전단에서 "그 구역"이란 허가구역이 속한 시·군과 그와 연접한 시·군을 말하며, "사업과 밀접한 관련이 있는 사업"이라 함은 원료의 제공, 제품의 사용·판매시설, 연구시설 및 그 부대시설 등의 사업을 말한다.

제11조(일상생활 및 통상적인 경제활동) ① 법 제12조제1호사목에 따른 "허가구역이 속한 특별시·광역시·특별자치시·시 또는 군에 거주하고 있는 자"란 협의 또는 수용당시 그 토지가 소재하는 시·군에 거주하는 자를 말한다.

② 영 제10조제2항제1호에서 "그 허가구역"이란 그 토지가 소재한 시·군과 그와 연접한 시·군을 말한다.

③ 영 제10조제2항제2호에서 "현상보존"이란 취득 당시의 토지현상대로 계속하여 보존·유지하는 것을 말하며, 개발행위나 물건의 적치·보관 또는 토석·오물 등의 투기를 목적으로 이용하고자 하는 경우를 제외한다.

④ 영 제10조제2항제2호에 따라 농지 또는 임야를 현상보존의 목적으로 취득하는 경우에는 결과적으로 영농이나 영림으로 보아야 할 것이므로 농업 또는 임업목적의 토지거래계약허가기준에 적합하여야 한다.

⑤ 공공시설에 편입된 토지가 도시개발구역·정비구역 또는 택지개발예정지구 등 관계법령에 따른 공공개발 예정지구내에 위치하고 당해 사업의 개발계획이 확정 고시된 토지는 규칙 제13조제2항제3호에 따른 사용·수익이 제한되는 토지로 보지 아니한다.

⑥ 종중이 법 제12조제1호사목 및 영 제10조제2항제1호에 따라 대체되는 임야를 취득하고자 할 때에는 그 토지의 이용목적에 적합한 것으로 본다.

제12조(토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우) ① 법 제12조제2호가목에서 "토지의 이용 및 관리에 관한 계획"이란 관계법령에서 정한 절차에 따라 수립되어 일정지역의 토지이용을 촉진하거나 규제하고 있는 계획을 말하며, 명칭 여하에 불구하고 그 실질적 내용에 따라 판단한다.

② 법 제12조제2호가목에서 "토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 맞지 아니한 경우"란 토지의 이용목적이 각종 토지의 이용 및 관리에 관한 계획상 지정된 용도지역 등의 행위허가기준이나 이용촉진 또는 규제하는 내용에 어긋나는 경우를 말한다.

③ 법 제12조제2호가목의 규정에 해당하는지 여부는 다음 각 호의 기준에 따라 판단한다.

1. 무허가건물이 위치한 토지를 취득하고자 하는 경우에는 그 토지의 이용상황을 적법한 상태로 전환할 수 있고 토지이용목적이 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합할 때에는 이를 허가할 수 있다.

2. 취득하고자 하는 토지의 이용목적이 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합한 경우에는 토지거래계약허가신청 전에 개발행위허가·토지전용허가 등 관계법령에 따른 허가 등이 반드시 전제되어야 하는 것은 아니다. 다만, 농지 또는 임야의 경우에는 「농지법」 또는 「산지관리법」 등 관계법령에 따른 전용허가 또는 전용신고를 완료하거나 전용허가 또는 전용신고 요건에 적합한 것으로 확인된 경우로서 관계법령의 규정에 따라 취득자가 당해 토지를 전용하여 이용할 수 있는 경우가 아니면 그 토지의 이용목적이 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 부적합한 것으로 본다.

3. 도시계획시설결정이 고시된 학교용지를 취득하고자 하는 경우 법상 학교시설결정시 교육과정별(초등학교·중학교·고등학교 등)로 결정고시하므로 당초 결정고시된 학교와 교육과정이 다른 학교를 설립할 목적으로 학교시설용지를 취득하기 위하여는 도시관리계획변경이 선행되어야 하며, 도시관리계획이 변경되지 아니한 상태에서 교육과정이 다른 학교를 설립하기 위하여 당해 학교시설용지를 취득하고자 할 때에는 그 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 부적합한 것으로 본다.

제13조(자연환경보전 등에 적합하지 아니한 경우) 법 제12조제2호나목에서 "생태계의 보전과 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해(危害)를 끼칠 우려가 있는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 이 경우 주변지역의 면적·인구 및 자연상태, 토지의 용도, 자연환경에 대한 영향의 정도 등을 충분히 고려하여 합리적으로 판단하여야 한다.

1. 토지의 이용목적·면적으로 보아 주변의 자연환경을 훼손하거나 장래 훼손할 우려가 있는 경우

2. 주변지역의 토지이용현황, 주위환경, 도로, 교통현황 및 지세 등 제반 여건상 적정하고 합리적인 토지이용을 도모하는데 현저히 지장이 있는 경우

제14조(면적) ① 법 제12조제3호에서 "그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 아니하다고 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 삭제

2. 공장건축물 부속토지는 「지방세법시행규칙」 별표 3에 규정된 공장입지기준면적을 초과하는 경우

3. 공장 외의 건축물 또는 공작물 부속토지는 관계법령에 따라 허가·승인·등록 등을 얻었거나 얻을 수 있다고 판단되는 범위를 초과하는 경우

4. 그 밖에 임야 등의 토지는 시행하고자 하는 사업에 적합하다고 판단되는 면적을 초과하는 경우

② 제1항의 규정에 따른 면적을 산정함에 있어 관계법령에 따라 사업 계획승인 등을 받은 경우에는 그 승인된 면적을 적정면적으로 볼 수 있으며, 1필지의 토지 중 일부만이 사업부지로 편입되고 잔여지가 남는 경우 잔여부분만으로는 종래의 목적대로 이용하기 곤란하고 이를 구분하여 거래 하는 것이 관행상 곤란한 경우에는 사업시행자가 당해 1필지의 토지 전체를 취득하는 경우에는 전체면적을 적정면적으로 본다.

제3절 토지의 이용의무

 

제14조의2(이용의무) ①토지의 이용의무는 원칙적으로 토지를 취득한 날부터 발생한다.

② 법 제17조에 따라 허가받은 목적대로의 이용은 허가받은 자가 직접 이용하는 것을 의미한다.

③ 토지의 개발·이용계획 중 착수일은 가급적 토지취득일에 근접하여야 하며, 불가피한 경우에는 그 사유를 구체적으로 개발·이용계획에 명시하여 당해 사유가 소멸되는 즉시 착수하도록 착수일을 정하여야 한다.

④ 규칙 제11조제2항에서 "2년"이란 제3항의 규정에 따른 불가피한 사유로 인하여 토지이용계획의 착수일을 연기할 수 있는 최대 기한을 말하며, 토지이용의무자가 2년의 범위내에서 착수일을 자유로이 정하거나 2년내에만 착수하면 이용계획에 적합하다는 의미는 아니다.

⑤ 착수일이 관계법령에 따른 허가·인가·승인 등의 기간을 제외하고 토지취득일부터 2년을 경과하거나 구체적으로 특정할 수 없다고 판단되는 경우에는 토지이용계획이 부적합한 것으로 본다.

⑥ 토지이용목적을 이행할 수 없는 불가피한 사유를 구체적·객관적으로 소명하지 못하고 허가받은 목적과 다르게 당해 토지를 이용하거나 이용에 착수하지 아니하고 방치하는 경우에는 당초부터 당해 토지를 이용할 목적이 없이 전매 등을 목적으로 사위 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래허가를 받았는지 여부를 검토하고, 그 결과에 따라 필요한 조치를 취하여야 한다.

⑦ 영 제14조제2항제2호 단서에서 "분양"은「건축물의 분양에 관한 법률」제2조제2호의 정의를 따른다. 그 외에, 분양의 시기나 방법에 관하여 관계법령에서 정한 바가 있다면 그에 따르도록 하며, 지상물이 건축물이 아닌 경우에는 건축물의 경우에 준하여 처리한다.

⑧ 영 제14조제1항제8호에서 "허가받은 목적대로 이용하는 것이 불가능한 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」그 밖의 법령에 따른 공익사업에 편입된 경우

2. 법 제12조제1호가목의 목적으로 허가를 받았으나, 본인을 포함한 세대원 전원이 이주하여 시(특별시·광역시 포함) 또는 군(광역시의 군 포함)을 달리하는 지역으로 근무지 이전 또는 사업장 이전 등을 통해 생활의 근거를 달리하게 되는 경우

3. 법 제12조제1호다목의 목적으로 허가를 받았으나, 사고 또는 질병으로 인하여 계속하여 3월 이상의 입원치료가 필요한 경우

4. 영 제10조제2항제1호에 따라 대체토지를 취득하기 위하여 허가를 받았으나, 제1호부터 제3호까지에 준하는 사유로 목적에 따른 이용이 불가능한 경우

5. 지적도와 불일치하는 부분의 토지를 교환하는 경우

6. 이혼으로 인한 재산분할로 인하여 이용의무 이행이 불가능한 경우

7. 상속을 받은 자가 직업형편 등의 사유로 이용의무 이행이 불가능한 경우

⑨ 영 제14조제1항제11호에서 "시·군·구 도시계획위원회에서 인정한 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 법 제12조제1호 각목의 목적으로 허가를 받았으나 과다 채무로 파산위기에 몰린 기업 또는 개인으로서 그 사유를 구체적이고 객관적으로 소명한 경우. 이 경우 시·군·구 도시계획위원회는 필요한 범위에서 변호사·회계사 등 전문가에게 자문할 수 있고, 소명자에게 필요한 서류의 제출을 요청할 수 있다.

2. 천재지변 또는 재난으로 인하여 토지를 허가목적대로 이용할 수 없는 경우

3. 그 밖에 제1호 및 제2호에 준하는 사유로 불가피하게 이용의무를 다하지 못하는 경우

제15조(이용목적 변경) ① 영 제14조제1항제3호에 따라 당초의 이용목적을 변경하는 경우에는 규칙 제11조제1항 각 호의 사항이 기재된 토지이용계획서를 다시 제출받고 허가기준 충족 여부를 판단하여야 한다. 이 경우 농지 또는 임야를 농업 또는 임업경영이 아닌 다른 목적으로 변경하고자 하는 때에는 「농지법」 또는 「산지관리법」에 따른 전용허가 또는 전용신고를 완료하거나 전용허가 또는 전용신고 요건에 적합한 것으로 확인된 경우로서 관계법령의 규정에 따라 취득자가 당해 토지를 전용하여 이용할 수 있는 경우여야 한다.

② 제1항의 토지이용계획서에 포함될 토지의 개발·이용계획 중 착수일은 목적변경 승인일이 아니라 당초 토지를 취득한 날부터 2년을 초과하여서는 아니된다. 다만, 토지소유자가 당초 이용목적을 위반하여 법 제18조제2항에 따라 이행강제금을 납부한 자로서 이용목적변경 승인을 얻은 경우에는 신규 이용목적에 따른 착수일은 이행강제금을 납부한 날부터 2년을 초과하지 아니하는 범위 안에서 정한다.

③ 허가를 받아 취득한 토지에 대하여는 이용목적변경을 위한 절차가 완료되지 아니하면 당초의 이용목적·이용계획과 다른 개발·전용행위의 인·허가 등이 불가능하므로, 개발·전용행위와 관련된 인·허가신청 등이 있는 경우에는 당해 토지의 이용목적변경 가능 여부를 사전에 검토하여야 한다.

④ 영 제14조제1항의 토지이용목적의 변경 승인은 토지를 취득한 이후에 가능하다. 다만, 취득 후 상당 기간이 경과하지 아니한 때 이용목적을 변경하고자 하는 경우에는 당초 이용목적의 허위여부, 이용목적변경 사유의 적정성 등에 대한 검토가 선행되어야 하며, 영 제16조제1항에 따른 이행명령을 받은 경우에는 본인의 귀책사유가 아닌 사유로 이행명령을 이행할 수 없는 경우에만 이용목적변경을 승인할 수 있다.

⑤ 영 제14조제1항제3호에 따라 시·군·구에서 당초 허가목적과 다른 개발·전용 행위 등과 관련된 인·허가 사항을 처리함에 있어 허가권자에게 토지거래계약허가의 이용목적 변경승인에 대한 협의를 해올 경우 다음 각 호에 따라 처리한다.

1. 법 제12조에 따른 허가기준을 준용하여 처리하여야 한다.

2. 사업부서 등에서 협의가 있을 경우에는 민원인의 편의증진을 위한 원스톱서비스 차원에서 허가권자는 즉시 의견을 회신하여야 한다.

제15조의2 삭제

제4장 토지거래계약의 특례 등

 

제16조(국가 등이 행하는 토지거래계약의 특례) ① 법 제14조제1항에 따라 국가 등이 행하는 토지거래계약의 특례규정에 따른 협의는 다음 각 호에 따라 처리한다.

1. 법 제12조에 따른 허가기준을 준용하여 처리하여야 한다.

2. 국가 등이 토지를 매각하기 위하여 관할 시장·군수 또는 구청장과 협의한 후 분납조건으로 "갑"과 토지거래계약을 체결하여 "갑"이 분납중인 당해 토지를 "을"에게 당초 계약내용을 승계하는 조건으로 재매각하고자 하는 경우 국가 등이 "갑"과의 당초 계약을 해제하고 "을"과 새로운 계약을 체결하는 때에는 협의대상이 되나, 그러하지 아니할 경우에는 "갑"명의로 소유권이전등기를 경료한 후 "갑"과 "을"간의 토지거래계약체결에 따른 토지거래계약허가절차를 거쳐야 한다.

3. 국가 등이 토지거래계약허가대상면적 미만인 토지를 거래하는 경우에는 법 제14조에 따른 협의대상이 되지 아니한다.

제17조(한국토지주택공사 등의 비축용 토지 매입) 한국토지주택공사 등 정부투자 기관이 설립법률에 근거하여 토지비축기능을 수행하기 위하여 토지를 매입하고자 하는 경우 법 제14조에 따른 협의대상이 되며, 이 경우 토지의 이용목적에 적합한 것으로 본다.

제18조(대학설치를 위한 학교부지 매입) 대학을 설치하기 위하여 학교부지를 매입하는 학교법인은 영 제11조제1항에 따른 협의대상기관이 아니며, 당해 사업이 관계법령에 따른 공익사업으로 인정받아 그 사업을 시행하기 위하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 적용을 받는 경우에는 영 제11조제3항제1호에 따라 토지거래계약허가대상에서 제외되나, 그 밖의 경우에는 토지거래계약허가대상이 된다.

제5장 선매 등

 

제19조(공익사업용 토지) 법 제15조제1항제1호에서 "공익사업용 토지"란 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조의 규정에 따른 공익사업에 제공되는 토지를 말한다.

제20조(선매자의 지정) ① 법 제15조제1항에 따른 공공기관의 매수의사를 알기 위하여는 당해 지역에 대한 공익사업의 실시여부를 사전에 조회하여 파악하여야 하며, 당해 공익사업지구안의 토지에 대한 토지거래계약허가신청이 있을 경우 지체없이 선매기관 지정협의를 하여야 한다.

② 매수희망기관이 2 이상인 경우에는 공익의 정도, 공공사업시행으로 인하여 당해 토지의 적절한 토지이용을 도모하고 자연환경을 보전할 수 있는지 여부 및 사업의 착수시기 등을 판단하여 선매자를 지정한다.

제20조의2(행정구역의 변경 등) ① 허가구역의 범위는 특별한 규정이 없는 한 허가구역 지정시점을 기준으로 판단하므로, 지방자치법 제4조의 규정에 따라 지방자치단체의 폐치·분합이 있는 경우에도 허가구역 지정 당시 허가구역에 포함되었다면 폐치·분합이후에도 허가구역으로 운영하여야 한다.

② 영 제10조 및 규칙 제13조 등의 거주요건과 관련한 시·군 등의 적용은 지방자치단체의 폐치·분합이 있는 경우 신설된 지방자치단체는 그 지방자치단체를, 소멸된 지방자치단체는 그 지방자치단체를 통폐합한 지방자치단체를 기준으로 판단하여야 한다.

제20조의3(행정사항) ① 허가구역 지정전에 체결완료된 토지거래계약에 대하여는 허가제가 적용되지 아니하나, 허가구역 지정전에 체결 완료되었는지의 여부는 검인, 등기신청 등 객관적인 증거에 따라 판단하여야 한다.

② 토지거래계약허가 후에는 당해 토지에 대하여 이용목적과 다른 개발행위 등의 인·허가 등을 제한하도록 관계부서 간에 협조하여야 한다.

③ 배우자 또는 직계존비속이 아닌 자 간의 증여는 증여의사를 서면으로 확인하고 토지를 증여할만한 타당한 사유를 입증하는 경우에 한하여 대가없는 증여로 보며, 사실상의 대가(현물, 채무인수, 채무면제, 무체재산권 등)가 수반되거나, 증여사유를 구체적·객관적으로 입증하지 못하는 경우에는 토지거래계약허가를 받아야 한다.

④ 허가업무처리 중 토지이용목적의 이행을 위하여 별도의 개발행위·형질변경행위 등의 인·허가가 필요한 경우에는 당해 인·허가를 담당하는 부서의 사전검토를 받아 처리하도록 한다. 이 경우, 허가권자는 토지취득자가 별도의 인·허가사항을 관계법령의 규정에 따라 이행할 수 있다고 인정되는 경우에 토지거래를 허가할 수 있다.

⑤ 허가권자는 허가업무의 효율성과 일관성 등을 위하여 담당직원의 전문화에 노력하고 허가구역이 신규지정 또는 지정 확대되어 업무량이 증가하는 경우에는 담당인력을 증원하는 등 탄력 있게 조직을 운영하여야 한다.

⑥ 삭제

⑦ 허가의 신청은 거래계약의 당사자인 매도인과 매수인이 함께 하여야 하므로, 대리인이 허가신청하는 경우에는 위임장 등을 통하여 당사자가 정당하게 허가신청에 대한 대리권을 부여하였는지 등 허가신청에 대한 당사자의 의사를 확인하여야 한다.

⑧ 삭제

⑨ 영 제10조제1항제3호 및 제2항제1호에 따른 대체취득 허가 후 거래통계 입력 시 "대토"라는 표시를 하여 식별이 가능하도록 한다.

⑩ 영 제8조제1항제7호에 따른 "토지취득에 필요한 자금조달계획"은 공익사업편입 토지의 대체취득 허가 시에도 제출받아야 하며, 조달자금이 보상받은 금액이 아닌 경우 등 그 내용이 허위인 것으로 판단될 때에는 관할 세무서에 허가신청 내용을 통보하는 등 필요한 조치를 취하여야 한다.

⑪ 집행력 있는 판결을 원인으로 하여 소유권 이전 등기를 하고자 하는 경우로서 재판의 원인이 된 당초의 계약이 토지거래계약허가구역 지정이후에 체결된 경우, 이 경우 매수인이 허가신청 등을 거부한 때에는 법 제13조의 규정에 따른 불허가처분으로 간주하여 매도인이 이의 신청을 할 수 있다.

제20조의4(이의신청의 처리) 법 제13조에 따라 이의신청이 제기된 경우 시장·군수 또는 구청장은 시·군·구 도시계획위원회의 심의를 거쳐 결정하여야 하나, 반드시 그 심의결과에 따를 필요는 없다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 합리적인 이유가 있지 않다면 시·군·구 도시계획 위원회의 심의결과를 존중하여 그 결과에 따라야 한다.

제21조(서식 등) ① 시장․군수 또는 구청장은 다음 각 호의 사항에 관한 매 분기별 현황을 별지 제2호 서식에 따라 시․도지사에게 제출하여야 하고, 시․도지사는 제출된 자료를 취합하여 매 반기별로 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

1. 법 제13조제2항에 따른 시․군․구 도시계획위원회의 심의실적

2. 법 제15조․제16조 및 제17조제2항에 따른 선매․매수청구 실적 및 토지이용조사에 관한 사항

3. 법 제26조에 따른 벌칙위반자에 대한 고발 및 처분실적

② 규칙 제20조의2제5항에 따른「위반사실 및 이행강제금·포상금 기록대장」을 작성, 관리하여야 하며, 서식은 별지 제4호 서식에 따른다.

제22조(허가사항 인터넷 게재) 규칙 제12조제3항에 따른 토지거래 허가사항은 허가처분하는 지체 없이 별지 제3호서식에 따라 인터넷홈페이지의 주화면에 게재하여야 하며, 허가 위반사항 신고의 절차와 방법에 대한 안내문을 함께 게재하여야 한다.

제23조(재검토 기한) 국토교통부장관은 「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령 훈령 334호)에 따라 이 훈령에 대하여 2017년 7월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.

 

 

부 칙 <제 호, 2017.6.1.>

 

이 훈령은 2017년 6월 3일부터 시행한다.